Se l’inquilino restituisce l’immobile, deve continuare a pagare il canone di affitto

Il caso: un privato concede in locazione un immobile alla Regione Lazio. Alla scadenza del contratto, l’Ente restituisce l’immobile, ma in condizioni tali da rendere necessari lunghi e gravosi lavori di ripristino. La proprietaria chiede alla Regione il rimborso delle spese di riparazione, nonché il pagamento dei canoni di locazione per tutto il periodo in cui l’immobile era rimasto inutilizzabile a causa dei lavori in corso. La Regione non provvede e così si apre un contenzioso giudiziario.
La Regione Lazio resta contumace sia in primo che in secondo grado, ma la proprietaria non ottiene piena soddisfazione. Infatti, sia il Pretore, nel 1998, sia il Tribunale, nel 2000, le riconoscono il rimborso delle spese di riparazione dell’immobile, ma non i canoni di locazione. Secondo i giudici, per ottenere il pagamento dei canoni, la proprietaria avrebbe dovuto dimostrare di aver perso, nel periodo dedicato ai lavori, concrete occasioni di dare in locazione l’immobile ad altri soggetti. E’ presumibile che tale prova sia impossibile, dato che nessun proprietario avveduto, resosi conto dello stato miserando dell’immobile, cerca un inquilino prima di aver provveduto a ripristinare lo stato originario del bene.
Alla fine la Cassazione, con la sentenza 14608 del 30 luglio 2004, dà ragione alla locatrice: infatti, secondo l’art. 1590 del codice civile, il conduttore ha l’obbligo di restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, fatto salvo il deterioramento o il consumo derivante dal normale uso o dalla vetustà. Qualora, come in questo caso, il bene sia invece danneggiato in modo abnorme, tanto da essere inutilizzabile per il proprietario, il conduttore sarà tenuto a pagare non solo le spese di riparazione, ma anche il canone dovuto per tutto il periodo necessario per all’esecuzione dei lavori: il locatore non deve dimostrare di aver ricevuto richieste per la locazione non soddisfatte a causa dei lavori. L’art. 1590 codice civile obbliga il conduttore a restituire la cosa nelle condizioni in cui l’ha ricevuta, ma resta a carico del locatore il normale degrado dell’immobile.
Infatti, per tale degrado, il proprietario ha già ricevuto il suo corrispettivo, ovvero il canone. Così, sono da ritenersi ingiustificate le pretese dei proprietari che, per esempio, chiedono all’inquilino di tinteggiare le pareti della casa al termine della locazione (da ultimo, Cassazione 11703/2002).