contratto di locazione

Il Comune deve stipulare con l'Azienda farmacie (controllata dallo stesso Ente) il contratto di locazione dei locali da essa utilizzati.
Tuttavia, si vorrebbe inserire una clausola, per la quale il contratto verrebbe automaticamente a cessare in caso di approvazione del contratto di servizio tra Comune ed Azienda (attualmente in fase di negoziazione). Ciò perché la locazione verrebbe nuovamente disciplinata nell'ambito del contratto di servizio.
Che problemi ci sono?
Scusate se il quesito è contorto, ma qui sono contorti di natura...

Non ci ho capito molto.....

Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Art. 27 legge 392/1978
Durata della locazione

La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
industriali, commerciali e artigianali;
di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. é in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata

Premesso che anch'io non ci ho capito granché, direi che è un contratto di locazione sottoposto a condizione risolutiva.

mi sembra di ricordare che le norme a tutela del conduttore sulla durata minima non sono derogabili, come ha giustamente detto cico citando l'art. 27 della legge del 78 sulle locazioni, e che clausole che stabiliscono una durata inferiore sono nulle (credo)
certo se il locatore non fa valere la nullità, perchè poi nel contratto di servizio si riprendono le stesse condizioni... forse problemi non ne sorgeranno.

aggiungo un quesito per un problema di oggi in merito ai contratti di locazione:
nel caso in cui il contratto di locazione non preveda la facoltà di recesso anticipato, rispetto alla scadenza, a vantaggio del conduttore, quest'ultimo ha qualche possibilità di svincolarsi prima della scadenza naturale del contratto?

Allora va stipulato per sei anni... semmai il nuovo contratto può, per mutuo consenso sostituire quello precedente (prima del termine)?

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Scritto da: Commissario Maigret 31/03/2004 17.19
Premesso che anch'io non ci ho capito granché, direi che è un contratto di locazione sottoposto a condizione risolutiva.

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Eh...ma è possibile, alla luce delle norme che mi hanno "imparato" Cico e Lillo?

x Marco: il patto è nullo
x lillo :indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

grazie, cico. ma per gravi motivi cosa si intende?
sicuramente non il fatto che si è trovata una sede più consona e rispondente alle esigenze degli uffici, vero?

Cico, per quale motivi ritieni che la condizione risolutiva apposta al contratto sia nulla? Essa non inficia la durata del contratto, ma lo risolve nel caso si avveri l'evento dedotto in condizione. Se le parti possono risolvere il contratto di locazione per mutuo dissenso, si può sostenere che allora possono anche prevedere già in sede di stipulazione che la risoluzione avvenga se si avvera la condizione.

C'è giurisprudenza in materia?

Il caso del mutuo dissenso è diverso comm.
Per Giurisprudenza consolidata infatti l'art. 79 si riferisce a pattuizioni che preventivamente tendano a limitare i diritti attribuiti al conduttore. Il conduttore può rinunciare a questi diritti dopo che sono sorti.

Però ho trovato questa cassazione:
L'art. 79 della legge sull'equo canone esclude la validita' non di
qualsivoglia accordo vantaggioso per il locatore ma solo di quei
patti che preventivamente eludono diritti attribuiti al conduttore da
norme inderogabili (nella specie, e' stata esclusa la nullita' del
patto che prevedeva la corresponsione al locatore di un corrispettivo
per il consenso di questo all'anticipata risoluzione del contratto
locativo con il conduttore che intendeva alienare l'azienda
esercitata nell'immobile, trattandosi di accordo utile anche per
quest'ultimo dato che, in mancanza, la proposta di alienazione
dell'azienda non sarebbe stata accetta dall'acquirente, che aveva
interesse a stipulare un nuovo contratto locativo, piuttosto che a
subentrare nel contratto in corso prossimo alla scadenza).

Cassazione civile sez. III, 23 febbraio 1995, n. 2069

La giurisprudenza e' costantemente orientata nel ritenere gravi e
quindi rilevanti ai fini dell'applicazione dei commi 4 e 8
dell'art. 27, della l. n. 392 del 1978, quei motivi, che,
indipendentemente dalle previsioni contrattuali, siano: i) non
riconducibili alla volonta' del conduttore; ii) imprevedibili; iii)
sopravvenuti rispetto alla stipulazione del contratto, iv) oltremodo
gravosi per la prosecuzione del rapporto. In questi termini cfr. tra
le tante Cass. 3 febbraio 1994 n. 1098, Arch. loc. 1994, 641; Cass.
20 ottobre 1992 n. 11466, cit.; Cass. 12 gennaio 1991 n. 260, Rass.
equo canone 1992, 46.

GRAZIE, CICO! preciso e puntuale, come al solito...

grazie anche da parte mia